什麼是潛銷｜潛銷期買預售屋真的比較好議價|折扣較多嗎？潛銷合法有風險嗎?!(附最新修法的影響~買房小白的你，一定要了解！)－美食達人旅遊．美食記．評論．DM．資源回收

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潛銷期建案是什麼意思？真的比較好議價、折扣比較多嗎？潛銷風險?潛銷合法嗎?一般以房屋銷售來說，預售屋銷售會分為潛銷期、正式開賣、銷售後期，而潛銷期多半是VIP客戶或投機客優先卡位搶低價的時候，此時簽約的成交單價往往最便宜，等到正式開賣後價格會再調漲第一波，此時建商根據銷售狀況與市況，可能會「封盤」等蓋好後再繼續賣，價格又會再調漲第二波，甚至部分建案還會封盤第二次，調漲第三波。

十年前也是為了換屋(主要考量未來小孩成長的居住生活空間)成了到處看房的人。

所有人想買房子的時候，當然一定想買得便宜又大碗的，總不想出手買到那個區域/住宅是較貴的吧!(這我有經驗，當初買完後時不時在電梯遇到鄰居，真的前幾個月不同仁都會問你多少錢買的?!一坪多少錢---還好，我買到的是歷史最低點，每個人聽到後都惦惦的~呵)

但有多少人有這麼幸運嗎?!我也不敢保證我下次有機會再換屋還能接到低點...

所以買屋「能省則省」，而對於想買新房子的人，尤其是首購族或是手上沒有多少預算的人，預售屋，成為許多人的目標，因為預售屋本身具有的低首付優勢，讓許多人減輕了付款壓力。

然而，預售屋的建案，通常還有一個潛銷期的存在唷，而這個潛銷期聽說可以比較好議價，甚至屋價折扣也比較多，到底是不是真的呢？

除此之外，很多自四面八方的資訊(包括爸爸媽媽、親朋好友)都可能異口同聲的告訴你「別碰預售、別碰預售、別碰預售」，因為重要所以說三遍！預售屋被形容的好像吃人的大魔王一樣，真的連考慮看不用考慮嗎……？

無論是住宅型電梯大樓或是透天別墅都是從預售屋一路蓋到新成屋，難道每一建案都有問題嗎？

預售屋，絕對是可以參考的產品，重點在於購買的時間點。

請問，通常我們都從哪邊知道有新建案呢？工地整建、信箱廣告、橫掛在大樓上的大型海報、路邊真人舉牌，還是從網路平台查詢，無論訊息從何處得知某個預售案的廣告，這就代表你已經離預售潛銷優惠可能已擦身而過。

本文將告訴你什麼是「潛銷」意思?! 「潛銷風險」有哪些呢?!

潛銷期：建案尚未公開，但已經開始接受客戶下訂單

1	2	3	Title	摘要
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			什麼是潛在銷售，以及如何將其應用於你的業務	了解什麼是潛在銷售，以及如何通過應用潛在銷售來增加你的業務。
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什麼是潛銷・潛銷期是什麼意思？

當建案在初期階段，因各項建築、安全等資料尚未備齊、連接待中心也還沒蓋好、而建照還未取得時，是不能公開銷售的。

這時候，建商就只能先行在網路上放出資料或是開始推廣告該建案基本參考資訊，並掛上「預推案」、「即將公開」，通常這個階段就稱為「潛銷期」。

潛銷期：建案尚未公開，但已經開始接受客戶下訂單

所以，潛銷是什麼意思？和預售屋有什麼有差別嗎？

一般來說，預售屋推案大致可分為潛銷期、銷售期、促銷期和施工期。

預售屋推案

潛銷期
銷售期
促銷期
施工期

而「潛銷」是房地產業內的慣用行話，單就字面上來解釋即是伏潛銷售的意思，因新建案在籌備期間，已經確定的部分有建造基地所在、產品基礎樣貌和案名，而其他如價格、廣告、媒體宣傳、接待中心則需後續商討後才進行公開。

不過，對新建案區域有興趣置產的消費者，一般是可先行預約卡位，取得購屋先機，而建商為了醞釀買氣，建立口碑，通常在潛銷期出售的價格往往都會是較優惠的價格。

潛銷期・為什麼建案會有「潛銷期」

為什麼建案會有「潛銷期/潛銷案」?

這就很像現在的商品群眾集資平台一樣，在商品正式量產上市前的銷售階段。

潛銷期通常是建商或代銷測試市場的方式

對於建商來說，潛銷期，算是一個「市場調查」的好方法，可以藉由潛銷期來先行探測這區域對於目標消費客戶對建案的接受度/熱度如何，並依據潛銷期的銷售表現，調整正式開放預售後的行銷方法和價格區帶。(如果潛銷期定的房價接受度不高，下訂的人數不多，則可能調低房價，或延後公開銷售)

若是潛銷期的銷售熱度很足夠，建商就可以藉此打出「熱賣」『潛銷即熱賣5成』廣告來吸引未來買家；若是建案潛銷期表現不佳/市場冷，建商則可以在正式開放預售前進行銷售策略的調整。

潛銷期就可以買房？・『紅單』

對買家來說，潛銷期間不僅可以拿到折扣優惠，還可以搶先挑選戶別、車位等等，對買方來說也是利多。

潛銷期，通常可以花幾萬塊先下訂，以優先取得早鳥價購買的權利，市場俗稱『紅單』。

之後到了可正式公開銷售的時候，再正式簽約；若不想要，也可以全額退訂。

由於紅單可以轉讓的關係，導致許多投資客在許多建案預售屋潛銷期便搶進買入，然後在正式銷售時以較高價格轉售，藉此獲利價差；就算市場買氣冷，價格沒之前好而沒有脫手，也能全額退訂，風險近乎為零，也因此造成以前一大堆預售屋的房價都被紅單炒作的亂七八糟。

潛銷期去看房會是什麼樣的情況？・潛銷

上面提到潛銷期間的預售屋建案，是在大部分資料都尚未完備下時的銷售階段，所以通常是代銷經理只會用一些精美紙本資料跟你介紹，之後告訴你一個大致上每坪單價價格，並說明在潛銷階段可預先付少少訂金下訂，當正式銷售時就可以用此價格買到。

舉例來說：「當公開銷售時訂價是35萬/坪，現在潛銷早鳥價是32萬/坪，用10萬可先預訂這個價格，反正之後若不想要也可以退訂」

所以這跟一般已經是公開銷售預售屋的接待中心不同，已經可以看到房子和區域環境的模型，各項資料也準備很完善，接著可開始欣賞裝潢漂亮的樣品屋。在經驗中，潛銷期的早鳥價通常是不二價，不太會跟你議價，因為也是訂金而已，要或不要一句話 ! (因為建商在『測試市場』熱度，價格亂動怎麼測試 !)

潛銷期房價真的最便宜嗎？・潛銷期建案折扣多、好議價嗎？

什麼時間點買房最便宜呢?!

通常一個新建案的房價『可能』比較便宜的有2個買點 : 『潛銷期』與『完工結案期』。

『潛銷期』
『完工結案期』

潛銷期，因為早鳥價所以可以比較便宜，

完工結案期，因為想趕快出清而可能比較便宜

這2期銷售階段的預售屋是有『可能』買到比較便宜的時間點，但大部分人為何會選擇潛銷期購買呢?

原因可能是：

1. 長期來看台灣房市趨勢向上
2. 潛銷期可預先選擇戶別、樓層、車位選擇性多～

以市場供需來看潛銷期房價

合理來說，當房市景氣良好時，『潛銷期』的房價可能一般會低於『完工結案期』，因為熱銷的關係使得『完工結案期』即使剩下的餘屋也是很多人搶，因此會堆高銷售價格。

前幾年曾去看預售屋的時候，正好房市處在熱絡時期，投資客盛行，預售屋在銷售前期因為熱銷的關係，建商會將銷售價格調漲，因此就會造成所謂「潛銷期買的預售屋會比較便宜」的現象，這時很多建案就會分好幾期施工，待第一期銷售完後，再進行第二期銷售，並逐步調高價格。

然而當房地產市場處在買氣冷的時候，許多建案的預售屋就會逐漸調降開價，導致潛銷期買到房的人反而是買貴了 !

因此若在房市景氣轉差時，『潛銷期』的房價就相當有可能會高於『完工結案期』，因為到整個建案結案時如果仍有很多餘屋尚未銷售完畢，建商可能就會面臨資金獲利的壓力，所以消費者買房是可以談到較便宜的價格。

以建商心態來看潛銷期房價

通常建商或代銷會利用銷售手段來創造潛銷期熱銷的熱況，讓消費者覺得好像不快點下手買就可能買不到了(去銷售中心就可以聽到某某幾戶成交)，藉此來拉抬預售屋的價格。

所以，『潛銷期買比較便宜』，可能並非是一個恆久正確的說法 !

潛銷期還是有可能比預售或完工貴

這裡建議如果真的喜歡某個建案的格局與地點(過去的風評不錯)，可以偶而經過接待中心看看外面停的車子多不多，了解一下該建案的實際買氣和查查附近的實價登錄或向附近的房屋銷售員打聽打聽再決定何時購買，千萬別輕易相信「熱銷即將完銷」、「潛銷期熱銷8成」等洗腦話術。

很多人會覺得建案在潛銷期可談的折扣最多，可以好議價，但其實這種想法可能只對一半。雖然「通常」潛銷期的建案，為了要吸引客人跟先行打出口碑，多半都會給出一個不錯的入場折扣，但反而是建商開多少就是多少沒辦法有議價空間的，畢竟未來可能隨著政府政策、房市環境改變，不見得真的能撿到便宜。

如何知道潛銷建案資訊・

如果你想要找潛銷期的建案，除了靠房屋仲介/代銷業者打聽外，網路上也會有資料現在有許多房屋仲介網站都會放上近期建商潛銷資訊，當然不會用『潛銷』這兩個字眼，舉兩個例子：

1. 好房網 找到有『預推案』標籤的建案，就是預售建案/潛銷期建案。

2. KnowHouse 搜尋有『未公開』標籤的建案，這種通常就都是潛銷期建案。

潛銷期風險・潛銷期建案享折扣但有風險需要注意

首先，必須提醒大家留意的，就是『潛銷期』由於預售屋格局圖面等相關資料較不完全，甚至連建照可能都還沒取得，因此會面臨許多未知的風險，曾經看一個預售屋潛銷期建案，詢問格局的尺寸等等，連代銷都回答不出來，這樣對買方來說確實風險太大，如果到時後格局空間不是自己想要的怎麼辦?

買預售屋最大的風險在於沒有實體房屋可以看，因此都必須藉由圖面資料來確認，而潛銷期更是連樣品屋、模型可能都沒有，資料不是很完備下銷售，所以只能參考最初階的格局圖、平面圖來做參考，比正式開放預售的建案有種「賭博」的感覺。買潛銷期的人一定要記得在建案正式公開銷售時，跟建商、代銷業者確定認所有相關資訊，包含比較準確的格局、建材等等內容，確定沒問題再簽約，千萬別因為買到早鳥折扣價格比較便宜而昏了頭，往往事後就會產生買賣糾紛。